農村的宅基地能買賣嗎?2020年宅基地買賣新政策解讀

2019年12月16日 13:38中國青年網

 一、什么是農村宅基地?

農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員,按照法律法規規定標準享受使用,用于建造自己居住房屋的農村土地。農村村民建住宅需要使用宅基地的,應向本集體經濟組織提出申請,并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的,報經鄉(鎮)審核后,報縣(市)審批。經依法批準的宅基地,農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。

二、農村宅基地“一戶一宅”“限制流轉和抵押”的相關規定,是很多宅基地糾紛產生的原因。農村中有宅基地轉讓、繼承、甚至非法買賣的現象。本文就農村宅基地買賣,有哪些必備條件作相關解析。

首先,依據我國現行相關土地管理法律的規定,農民住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

其次,我國農村宅基地的買賣是被允許的,但又有諸多的限制條件。

具體的買賣效力如下:

1、宅基地使用權不得單獨轉讓,有下列轉讓情況之一,應認定無效:

(1)城鎮居民購買;

(2)法人或其他組織購買,就是非自然人購買;

(3)轉讓人未經集體組織批準;

(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

(5)受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件。

2、農村宅基地使用權可以轉讓,但必須具備以下條件:

一、是經本村村民委員會同意,且最終取得鄉級政府的批準;

二、是轉讓人與受讓人同為本村村民;

三、是受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件;

四、是宅基地使用權不能單獨轉讓,須與住房一并轉讓。 另外,轉讓人戶口應該已遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅,須明確表示不再申請宅基地,且有證據表明其已有住房保障,如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件,該房屋買賣可保萬無一失。

  三、已經進行的農村房屋買賣是否有效呢?

學者們對此有兩種不同的觀點:

一種觀點認為農村房屋買賣合同無效。

理由是:

其一,根據《土地管理法》第62條及其他條款的規定,農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有,能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員,且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人,將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓,這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化,違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規定。

其二,《土地管理法》第63條規定:“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設?!比绻r民的房屋允許自由買賣,就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了,實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業建設,因而為該規定所禁止。

其三,1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證?!?/p>

另一種觀點認為農村房屋買賣合同有效。

理由是:

其一,1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》第二項規定:“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣后,宅基地的使用權即隨之轉移給房主,但宅基地的所有權仍歸集體所有?!边@一規定,明確了農民擁有買賣房屋的權利,并且房屋買賣完成后,宅基地的使用權也隨之轉移。

其二,最高法院〔1992〕民他字第8號批復認為:農村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。

結論:根據法無明文不為禁的原則,農村房屋買賣行為理應有效。

依據:《合同法》第五十二條第五項規定,違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。

1、國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》,不是行政法規,不能作為認定合同無效的依據。

2、把《土地管理法》第62、63條結合起來分析,《土地管理法》的立法本意是,禁止農村集體土地使用權單獨轉讓,但在農村房屋所有權發生流轉的情況下,其項下的宅基地使用權轉讓并不禁止,只是出賣之后不可再申請宅基地而已。

3、所有權的占有、使用、收益、處分四項權能中,最核心的權能是處分權,處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制,則很難稱之謂對其房屋享有所有權了。

4、《繼承法》規定農村房屋可以繼承,意味著農村房屋項下的宅基地也可以繼承。說明現行法律并不否定農村宅基地使用權隨房屋所有權的轉讓而轉讓。農村宅基地使用權隨房一體的可繼承性,決定了其權利享受主體的可變性。如果說農村宅基地使用權在原始取得階段是與集體經濟組織成員權利緊密相連的話,那么隨著一些法律事實的變化,其權利享受主體的身份將不是一成不變的,而是可以發生變動的。說明農村宅基地使用權享受主體限于本村集體經濟組織成員的規定,僅僅是原始取得農村宅基地使用權時對享受主體的限制。

5、農村房屋轉讓后,新的房屋所有權人同時成為宅基地使用權的享有者,其法律意義僅在于特定位置、特定面積的農村宅基地使用權享受主體發生了變動。在權利屬性上,沒有動搖農村土地的集體所有性質。

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